在2013年,联邦住房管理局(联邦住房管理局)开始要求借款人支付抵押贷款保险费(MIP)的期限。这一改变引发了争议。人们将FHA保险与政府资助企业(GSEs)使用的私人抵押贷款保险等同起来，后者不是贷款期限。了解联邦住房管理局和私人抵押贷款保险之间的区别可以解释为什么联邦住房管理局改变了政策。
它还可以帮助解释将FHA的MIP政策调整为浮动规模的好处，以更好地反映FHA的实际风险和GSE交易的经济效益。
首先，下面对GSE项目与FHA项目的描述将有助于阐明为什么FHA改变其政策，要求贷款MIPs的期限，而GSE没有。
GSE在定价各自担保费用(g-fees)时的基本假设是其担保前的首次损失保护金额。两家政府资助企业假定将至少为房屋价值的20%提供首次损失赔偿。20%的要求可以通过借款人支付20%的首付或借款人的首付和抵押保险的组合来满足。
对于需要抵押贷款保险的贷款，如果借款人将其股本摊销到原始财产价值的22%或更多，gse允许自动终止保险。这将使目前的贷款价值比率(LTV)降至78%或更低，届时，两家政府支持企业的首次损失保护将高于其假设水平的g-fee定价假设。gse还允许借款人要求将其MI降至75%的贷款价值，并由第三方验证当前的房产价值。
两家gse决定允许在这些条款下终止抵押贷款保险，这反映出他们相信，在这么多的首次损失保护存在的情况下，不再需要抵押贷款保险。同样值得注意的是，即使在抵押贷款保险被取消后，借款人仍然需要继续支付适用的g-fee(大约50个基点)，并且在贷款启动时的定价中没有任何贷款水平定价调整(LLPA)的退款。
的联邦住房管理局计划更像是贷款担保计划而不是抵押保险计划。联邦住房管理局(FHA)效仿GSE的担保计划，为贷款未偿还的本金余额和现款支出提供100%的担保。
在2013年政策改变之前，联邦住房管理局没有收取贷款的最低抵押贷款利率(MIP)，这些贷款的抵押贷款价值比(LTV)已摊销至78%。这一政策将美国纳税人置于一些利益相关者认为是不公平的境地:联邦住房管理局仍要对未来贷款发生的损失负责，却没有为持续的债务获得任何补偿。
金融危机期间，联邦住房管理局因先前政策将MIP降至78%而遭受了未补偿的损失。联邦住房管理局估计，当政策转变为贷款终身保险时，有3500亿美元的贷款没有支付任何MIP，导致联邦住房管理局需要支付260亿美元的贷款，这些贷款的抵押保险保费已被取消。
我认为，对2013年联邦住房管理局贷款期限政策变化的基本批评是有效的。78%的LTV贷款的损失严重程度低于97%的LTV(这是大多数FHA贷款的原始LTV)。与联邦住房管理局的“全或全”方法相比，有一个更好的方法来确定78% LTV贷款的适当的基于风险的MIP:联邦住房管理局应该与他们的精算师合作，以78% LTV确定一个适当涵盖预期损失的MIP。
FHA的MIP为78%的LTV应该大大低于GSE的50个基点的g-fee，因为FHA是一个非盈利项目。例如，如果联邦住房管理局的精算师确定，对于78%的LTV贷款而言，20个基点的MIP是适当的基于风险的溢价，那么相对于向GSE贷款再融资，借款人将在他们的抵押贷款支付的利率部分节省约30个基点。
在不知道78% LTV贷款的适当MIP的情况下，下表反映了借款人在不同MIP水平下需要支付的月按揭付款与被再融资为GSE贷款的贷款的情况。采用了以下假设:
- 联邦住房管理局贷款和政府资助企业贷款的基本贷款金额为30万美元。
- FHA票据利率为3.00%。
- 联邦住宅管理局的服务费为44个基点。
- 联邦住房管理局贷款带有美国政府国民抵押协会担保费用6个基点。
- 联邦住房管理局贷款的现行最低抵押贷款利率为85个基点。
- GSE贷款金额为31.125万美元(包括6000美元的贷款处理和结算成本，以及基于80%的LTV和699信用评分的llpa的5250美元)。
- GSE债券利率为3.25%。
- GSE的g-fee为50个基点。
- GSE的服务费为25个基点。
比较不同MIPs的GSE贷款和FHA贷款的月供
| 当前的每月 付款 |
0.50% | 0.40% | 0.30% | 0.20% | |||||
| 联邦住房管理局 | 1.410.70美元 | 1347 .13美元 | 美元1330 .44点 | 1313 .87点 | 1297 .40美元 | ||||
| GSE | 于1354美元 | 于1354美元 | 于1354美元 | 于1354美元 | 1354 .40美元 | ||||
| 区别 | 56.12美元 | (7.45美元) | (24.14美元) | (40.71美元) | (57.00美元) |
联邦住房管理局的实际风险随着贷款的LTV的下降而变化。因此，联邦住房管理局还应该制定一个程序，允许借款人要求将其MIP的贷款价值比率降低到75%。这一过程应通过本金首付和房屋价值增值(取决于可接受的第三方估值)的组合，使贷款达到75%的门槛。
通过实施这一政策变化，联邦住房管理局将使其政策与gse保持一致，这样借款人就不会被要求为他们的贷款进行再融资，从而消除对MIPs的需求，从而减少他们的支付。根据该提议，要求将其MIP降至75%的借款人，其MIP将被降至与通过摊销自动将其MIP降至78%的借款人相同的价值。
这一政策变化将允许联邦住房管理局保留其最高质量的贷款互助抵押贷款保险基金．这一点很重要，因为目前联邦住房管理局项目中质量最高的贷款都是再融资到GSE贷款项目中。当这些优质贷款再融资为GSE贷款时，联邦住房管理局将不再收到违约概率低得多的贷款的MIPs。
如果FHA降低其MIP，以更准确地反映其78%的LTV贷款的风险，它将从以下方面改进FHA计划:
- 联邦住房管理局的借款人不必为GSE的贷款进行再融资，以避免支付过多的MIP。
- 联邦住房管理局的借款人将不再需要支付高昂的交易成本，将他们的联邦住房管理局贷款再融资为GSE贷款。
- 联邦住房管理局将在MMI基金中保留其最高质量的贷款。
- 吉利美(Ginnie Mae)抵押贷款支持证券(MBS)所有者的提前支付波动性将更小。
- 如果GSE再融资在利率上升的情况下不再具有经济意义，那么FHA借款人将不再被困在支付过多的MIPs。
- 由于提前还款率放缓，吉利美抵押贷款服务权利的价值将会增加。
- 联邦住房管理局和政府支持企业的计划将在取消附加信用增强要求的政策上达成一致。
当借款人的贷款价值比降低到78%或更低时，减少FHA的MIP对所有利益相关者来说都是有价值的，包括借款人、服务机构、FHA和Ginnie Mae的MBS所有者。联邦住房管理局应与他们的精算师合作，开发一种定价结构，以复制GSE的结构，即基础MIP为78%或更低的LTV，补充MIP为超过78%的贷款。
联邦住房管理局应在贷款的按揭票据利率中包括基本最低收入保障收入和补充最低收入保障收入，这些收入将从借款人的托管账户中支付。这种结构将允许借款人通过摊销或升值，当贷款达到78%或更低的LTV时，他们的补充MIP下降。
在将基本MIP嵌入票据利率的新结构实施之前，联邦住房管理局应该改变其“全或无”MIP政策，并在贷款通过摊销或升值达到78%或更低的LTV时减少借款人的MIP支付。
泰德·托泽(Ted Tozer)是米尔肯研究所金融市场中心的高级研究员。在加入该协会之前，他曾担任Ginnie Mae的总统长达7年．
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